Aktualności

Od kiedy rozpoczyna się rękojmia na lokal mieszkalny przekazany przyszłemu właścicielowi przez dewelopera?

22-01-2014 11:45

Jak stanowi Kodeks cywilny, sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli:

1. Rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,
2. Rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego,
3. Rzecz została kupującemu wydaną w stanie niezupełnym - to tzw. rękojmia za wady fizyczne.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana. Przepisy odnośnie rękojmi wskazują więc datę rozpoczęcia okresu rękojmi jako datę wydania lokalu. Z racji tego, że nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, przyjmuje się, że została wydaną wraz z wydaniem mieszkań.

Bezprawne działanie deweloperów

Zdarza się, że deweloperzy próbują skracać faktyczny okres swojej odpowiedzialności, usiłując wiązać początek biegu terminu rękojmi jeszcze z etapem budowy. W tym celu próbują wymusić na kupujących dokonywanie odbioru mieszkania w trakcie jego budowy, nazywając go w różny sposób (odbiorem technicznym, wstępnym itp.). Zauważ, że lokal nie nadaje się jednak wówczas do faktycznego wydania ponieważ ekipy budowlane dalej muszą prowadzić tam pracę, więc deweloperzy to wydanie obwarowują różnymi ograniczeniami, nawet zakazem wstępu podczas dalszego prowadzenia prac. Takie działanie deweloperów należy uznać za działanie bezprawne, bowiem początkiem biegu terminu rękojmi zawsze jest wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu. Wydanie należy natomiast rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem - w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy.

UWAGA
Nie należy wydania mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem, jak i po wydaniu lokalu.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wspólnej a rola wspólnoty

Zwróćmy jednak uwagę, że wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie o odszkodowanie, nawet za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt: III ezp 48/04). Sąd uznał, że wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi, a wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do dochodzenia roszczeń. Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie w tym swych członków. Według Sądu Najwyższego wspólnota może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym przypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali, tak jak zawsze w przypadku, gdy przedmiotem roszczeń są wady występujące w poszczególnych lokalach, a nie dotyczące nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna: Art. 556 i następne ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Oz.U. nr 16, poz. 93, ze zm.)

Żródło: "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"